ОСББ — школа бюджетування та демократії

Проблема утримання міського житлового фонду для України є вельми актуальною. ЖЕДи, ЖЕКи, ЖРЕПи, по-перше, в цьому не зацікавлені, а по-друге, їм об’єктивно бракує на це коштів. Мешканці ж багатоповерхівок, яким десятки років і які потребують капремонтів та термомодернізації, не поспішають, м’яко кажучи, створювати ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків), усвідомлюючи, що тоді весь тягар витрат на утримання будівлі ляже на їхні плечі й гаманці. Інколи буває навпаки: мешканці створили ОСББ, але міська влада роками зволікає з переданням йому техдокументації, щоб комунальні ЖЕДи й надалі отримували квартплату. Щоправда, новосели новобудов набагато охочіше сприймають ідею ОСББ. Особливо після того, як проаналізують, скільки зайвих мільйонів за кілька років переплатили управляючим компаніям.

Утім, є чимало прикладів, коли завдяки ініціативності мешканців багатоповерхівок і конструктивній співпраці ОСББ та органів влади вдається залучити чималі кошти на те, щоб у квартирах і в будинку в цілому стало тепліше, затишніше, а суми у платіжках знизилися. Саме такий досвід переймала нещодавно група голів ОСББ з Полтави у своїх колег із Чугуєва, що на Харківщині. Візит організував координатор ПРООН у Полтавській області Олександр Барилко. 

Чугуїв — невелике містечко з населенням трохи більше 30 тисяч осіб знаходиться «під боком» у 1,5-мільйонного Харкова (за 20 км). Перші ОСББ тут були створені ще 2004 року, однак за 16 років лише половина багатоповерхівок змінила статус. Це, до речі, середній показник в Україні. Розв’язання проблем житлово-комунального господарства й зокрема  збереження та модернізація житлового фонду є пріоритетним напрямком діяльності міської влади. Особлива увага приділяється питанню створення ОСББ  як одній з найефективніших форм управління та утримання багатоквартирних житлових будинків.

У місті чимало років діють дві програми: програма сприяння створенню та підтримки  ОСББ та програма стимулювання ОСББ до впровадження енергоощадних технологій. У межах цих програм передбачено відшкодування з міського бюджету частини суми кредиту, залученого на придбання енергоощадного обладнання, а також проведення ремонтних робіт у будинках ОСББ на умовах співфінансування 50х50, тобто половину коштів на проведення капітального ремонту, реконструкцію, утеплення або інші види робіт виділяє бюджет міста, а половину — ОСББ (чи з інших джерел). Але нині, щоб заохотити створення ОСББ в решті невеликих 2-поверхових будинках на 8—16 квартир, міськрада розробляє програму з умовою співфінансування 80х20.  

Голови трьох чугуївських ОСББ, де ми побували, не лише розказували, а й показували свої досягнення. Андрій Клочков, юрист за фахом, очолює ОСББ «Добробут Чугуєва», до якого входять три панельні 5-поверхові будинки, яким уже 45 років (240 квартир). Розповідає, що коли енергоаудит тільки однієї будівлі показав, що для приведення її до нормального технічного стану треба «вбухати» 5 мільйонів гривень, то варіанти було лише два: або опустити руки й надалі викликати «аварійки» на пориви комунікацій та отримувати платіжки за тепло із величезними сумами (при цьому чимало мешканців скаржилися, що в квартирах холодно), або брати на себе відповідальність за спільне житло й рішуче діяти. 

—  Довелося розмір квартплати підняти з 2,74-х до 4 грн./кв. м, —  розповідає Андрій Клочков, — залучати грантові кошти, брати участь у різних програмах із «теплих» кредитів. Саме слово «кредит» багатьох мешканців доводило до істерики. На загальних зборах вони голосували проти, мовляв, через кредити ОСББ в них потім банки позабирають квартири. На щастя, такі інциденти вже в минулому. Нині підтримка ініціатив правління ОСББ рядовими членами  — 78—82%. 

Загалом за 3,5 року вдалося виконати робіт на 2,3 млн. грн. За кредитні кошти в цьому ОСББ в під’їздах встановлено якісні металеві двері та металопластикові вікна, зроблено освітлення в під’їздах, тамбурах, підвалах. Але найбільша гордість Андрія Клочкова  —  два індивідуальні теплові пункти (ІТП) вартістю майже півмільйона гривень. ІТП — це автоматизована модульна установка з насосом та комп’ютерним програмуванням на вході теплоносія в будинок, а сучасний конт-ролер ІТП регулює температуру його подачі залежно від температури зовнішнього повітря. Бо всім, мабуть, знайома ситуація, коли надворі тепло, а до радіаторів опалення не можна доторкнутися, а потім у квитанціях — захмарні суми. А зі встановленням ІТП «прикручувати» тепло, яке подає котельня, прямо зі свого смартфона може голова ОСББ чи інша уповноважена особа. Відповідно й суми до сплати будуть прийнятними. У «Добробуті Чугуєва» після встановлення ІТП результат не забарився: якщо раніше власники 2-кімнатної квартири в опалювальний сезон за опалення в середньому сплачували 870 грн. за місяць, то після тепломодернізації — 550! І в квартирах стало тепліше.  

Юрій Скоробагатько, голова ОСББ по вулиці Харківській, 126 (6-під’їздна 9-поверхівка), пишається тим, що за «енергоощадні»  кредити їм вдалося утеплити все горище величезного будинку й повністю перекрити діряву покрівлю даху площею 1 200 кв. м ПХВ-мембраною, один квадратний метр якої коштує… 437 грн. з гарантією 30 років, а також поставити теплолічильники в 6 під’їздах, замінити віконечка на всіх поверхах під’їздів, зробити освітлення й поміняти в них двері. Починаючи з 2015 року, отримали з різних джерел майже 3 млн. грн. на термомодернізацію будинку. Завдяки кредитним коштам мешканці навіть замінили 140 вікон у власних квартирах, сплативши лише 50% їхньої вартості. Адже Юрій «дочитався» в нормативних документах Кабміну, що вікна є «спільною сумісною власністю» й на них теж розповсюджується кредитування. Звісно, із 2013-го й до цього року змушені були поступово збільшити розмір квартплати з 1,4 грн. до 5 грн. за квадратний метр. Але мешканці будинку ставляться до цього з розумінням, бо бачать позитивні зміни. 

Відповідно до проведеного енергоаудиту загалом на термомодернізацію будинку потрібно 22 млн. грн. Однак це число  не лякає голови тамтешнього ОСББ Юрія Скоробагатька. Він вважає, що ОСББ — це чудовий інструмент для розв’язання проблем багатоквартирного будинку. Адже саме після створення ОСББ з’являється можливість провести енергоаудит будинку, термодернізацію, заміну інженерних комунікацій, ремонт покрівлі тощо, отримати кредитування чи допомогу й загалом зменшити витрати мешканців на утримання будинку. А нині ОСББ мають величезні можливості для модернізації житлового фонду. Різноманітні програми фінансують міська та обласна ради, банки, Кабмін, Євросоюз, державний Фонд енергоефективності… І ризиків тут немає жодних, окрім, звичайно, навантаження на нервову систему. 

Леонід Штельма очолює ОСББ в будинку № 139, що в мікрорайоні  Авіатор. Він старший за своїх колег середніх років Андрія та Юрія — є  військовим пенсіонером. Із часу побудови ця 3-під’їздна панельна 9-поверхівка не знала не те що капітальних, а й косметичних ремонтів. А тепер в ОСББ взяли  960 тис. грн. кредиту й утеплили горище мінеральною ватою, замінили 96 віконець у під’їздах на склопакети, встановили ІТП за 330 тис. грн. У  планах — встановлення сонячних панелей на даху. Так, мешканці будинку погашатимуть цей кредит кілька років, через що суттєво збільшився розмір квартплати. Але вони знають, куди конкретно спрямували ці кошти, у квартирах стало тепліше, а суми в платіжках за тепло суттєво зменшилися. І кожну копійку «своїх кровних» намагаються використати раціонально. 

Чимало голів ОСББ, з якими мені довелося спілкуватися останніми роками, в один голос кажуть: після створення ОСББ з юрми напівбайдужих мешканців будинку створилася нова спільнота громадян, здатна до ухвалення оптимальних колективних рішень. Тож ОСББ — це школа не лише бюджетування, а й демократії. Втім, для успішного функціонування ОСББ дуже важлива така складова, як конструктивна співпраця з органами місцевої влади. У Чугуєві вона є. У Полтаві, м’яко кажучи, залишає бажати кращого. І цифри це красномовно ілюструють. Якщо в Чугуєві статус ОСББ має  половина багатоквартирних будинків, то в Полтаві — лише 24%. Якщо в 33-тисячному Чугуєві 24 ОСББ скористалися «теплими» кредитами, то у 285-тисячній Полтаві — лише 18… Якщо з цьогорічного бюджету Чугуєва, який становить 370 млн. грн., на програму з підтримки ОСББ вже витрачено 2,3 млн. грн., то, попри ухвалення торік Полтавською міськрадою аналогічної програми, цього року ще жодної  гривні ОСББ не отримали.

Дуже змістовною вийшла бесіда між Чугуївським міським головою Галиною Мінаєвою, представниками профільного управління муніципалітету та головами ОСББ. Галина Миколаївна свого часу розпочинала кар’єру з посади начальника управління ЖКГ міськвиконкому, потім була заступником міського голови з питань ЖКГ. А нині вже вп’яте балотується на посаду міського голови. Голови чугуївських ОСББ вельми задоволені рівнем комунікації, взаєморозуміння й допомоги з боку міської ради.

На зорі створення ОСББ в Україні за підтримки Галини Мінаєвої було організовано проведення навчального курсу «Особливості управління діяльністю об'єднань співвласників багатоквартирних будинків» із залученням фахівців Центру підвищення кваліфікації Харківського державного університету міського господарства. Два тижні чугуївські голови ОСББ відвідували лекції, практичні заняття, були учасниками круглих столів, обговорювали проблемні питання, обмінювалися практичним досвідом. Після завершення навчання керівники ОСББ отримали свідоцтва державного зразка про підвищення кваліфікації за курсом «Особливості управління діяльністю ОСББ», тобто, можна сказати, стали дипломованими управлінцями.

Галина Мінаєва постійно цікавиться проблемами ОСББ, заохочує ініціативи їхніх голів, дослухається до них під час розробки міських програм з фінансування ОСББ. Цьогорічний бюджет Чугуєва становить 370 млн. грн. Із цих коштів на сферу ЖКГ виділено 50 млн. грн., а на програму з підтримки ОСББ — 2,3 млн. грн., які вже освоєні. Це — повне погашення відсотків банківських кредитів та 20-відсоткової компенсації на використані матеріали. У Полтаві ж бюджет-2020 — понад 3 млрд. грн., але станом на жовтень цього року жодне ОСББ не отримало з нього коштів.

— Ми фінансово допомагаємо ОСББ не лише через відповідну програму,  —  розповіла Чугуївський міський голова Галина Мінаєва, —  ОСББ активно беруть участь у конкурсі міні-проектів «Разом у майбутнє», де міський бюджет фінансує 45% витрат, та в міському конкурсі проектів «Громадський бюджет». Їздимо з очільниками ОСББ переймати досвід до інших міст України. Чугуїв є неодноразовим переможцем конкурсів Кабінету Міністрів України із запровадження кращих практик, зокрема й із підтримки ОСББ. За це не отримуємо грошових призів. Але ці відзнаки дуже престижні, і на них зважають грантодавці — Рада Європи, Міністерство розвитку громад та територій України… Із 2019 року розпочав свою роботу пілотний проект Фонду енергоефективності «Перші ластівки». Для його впровадження було відібрано 15 ОСББ з усієї України. Дуже приємно, що й ОСББ «Добробут Чугуєва» став його учасником. 

Співробітники міськвиконкому потім напівжартома розповідали нам, що аж бояться, коли Галина Миколаївна їде кудись за досвідом. Бо обов’язково привозить нові ідеї й наполягає на їхньому впровадженні. А коли їй заперечують, мовляв, у Чугуєва ж мізерний бюджет, радить шукати кошти з інших джерел, аби новація неодмінно була втілена в життя. Голови полтавських ОСББ по-доброму позадзрили стосункам  між чугуївською міською владою і спільнотою ОСББ.

— На жаль, — говорить  член правління ОСББ «Полюсна, 10»  — полтавка Людмила Арсірій, — ми таким рівнем співпраці похвалитися не можемо. Формально По-лтавська міськрада чимало років справно ухвалювала програми з підтримки ОСББ, але останні користі з того не мали жодної, бо програми були, мов мертвонароджене дитя, — не працювали. Кілька років тому (під час каденції Полтавського міського голови Олександра Мамая) наше ОСББ навіть отримало офіційну відповідь з УЖКГ Полтавського міськвиконкому про те, що програму виконати неможливо. Олександр Мамай, вочевидь, не бажав сприяти розвитку ОСББ в Полтаві, «не помічав» нас і всіляко ігнорував. Торік сесія міськ-ради ухвалила нову програму з підтримки ОСББ — на 2019—2020 роки. Під час її розробки Раду голів правлінь ОСББ запросили, але не до всіх наших порад  дослухалися. Програма, звісно, прогресивніша за попередні. Зокрема  вона передбачає стимулювання впровадження енергоощадних  заходів в ОСББ  і вперше —  відповідне фінансування з міського бюджету. На цей рік, наприклад, у розділі «Енергодім» спочатку було передбачено 30 млн. грн. (потім скорегували це число в бік зменшення). Однак до цього часу жодне ОСББ не звернулося по допомогу. Можливо, колег лякає сама процедура подання заявки, яка передбачає виготовлення проектно-кошторисної документації коштом ОСББ. Хоча наше ОСББ незабаром подаватиме заявку на програму, готуємо пакет  документів. Крім того, у програмі відсутнє розв’язання такої нагальної проблеми ОСББ, як капітальний ремонт або заміна ліфтів. Тож шляхи вирішення цього питання ще потрібно спільно шукати.

Візит групи голів правлінь ОСББ Полтави до Чугуєва став можливим завдяки проекту Євросоюзу/ПРООН «Об’єднання співвласників будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень» («HOUSES»). Він був розрахований на два роки й уже завершує свою роботу. Торік очільники полтавських ОСББ їздили до Кременчука, Миргорода, Хорола. Метою поїздок є обмін досвідом між ОСББ з різних регіонів України, налагодження зв’язків між спільнотою ОСББ та органами місцевої влади, вивчення успішних практик запровадження енергоощадних заходів у багатоквартирних будинках. Такі тури надають можливість учасникам поглянути на питання життєдіяльності своїх ОСББ з іншого боку, запровадити у своїх будинках успішні практики з енергомодернізації, нові підходи в управлінні будинком. 

— Поїздка до Чугуєва була корисною як для голів правлінь ОСББ Полтави, так і для приймаючої сторони, — вважає голова ОСББ «Поділ-91» Дмитро Козуб. — Зокрема полтавці, котрі представляли ОСББ, що вже подали чи збираються подати  заявки на участь у програмі «Енергодім», мали можливість побачити та обговорити позитивні результати впровадження заходів з енергоощадності «першою ластівкою» програми — ОСББ «Добробут Чугуєва». У свою чергу чугуївські «ОСББшники» почули від по-

лтавських колег їхні «лайфхаки». А концепція чугуївських міських програм підтримки ОССБ та дієві підходи можуть бути адаптовані при реалізації відповідної програми в Полтаві.  

Людмила СТЕЛЬМАХ 

(КУЧЕРЕНКО), 

президент 

ГО «Полтавський медіаклуб»