Ринок землі запрацював: хто і на яких умовах зможе її купити

Із 1 липня в Україні скасовують мораторій на продаж сільськогосподарської землі. Раніше депутати кількох скликань регулярно його подовжували, а різні варіанти проектів про ринок землі відкидали. Скасування мораторію було надзвичайно тривалим і важким. 

Депутати розглянули понад 4 000 поправок до первинного варіанту проекту. Ця велика реформа відбудеться за законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, за який у ніч проти 31 березня 2020 року проголосували 259 депутатів.

Для кого ринок

Ринок сільгоспземлі матиме низку обмежень. Із 1 липня купувати землю зможуть лише фізичні особи. Так триватиме два з половиною роки, до 2024-го, коли право купувати землю отримають юридичні особи.

Проте і тут є певні умови. Юридичні особи мають бути створені і зареєстровані за законодавством України, а їхніми учасниками можуть бути лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади. Іноземці не можуть купувати землю в Україні до проведення загальнонаціонального референдуму. Попри його результати, вони також не зможуть купувати землю у 50-кілометровій прикордонній зоні. 

До 2024 року «в одні руки» можна буде придбати не більше 100 га землі. Далі — не більше 10 тисяч га. Нинішні орендарі землі матимуть переважне право на її купівлю. Вони також можуть передати це право, для цього необхідно письмово повідомити про це власника землі.

До 2030 року мінімальна ціна землі не має бути меншою за нормативну оцінку. Під заставу землі можна отримати позику в банку.

Як продати або купити землю

Щоб укласти угоду про купівлю-продаж землі, потрібні такі документи:

— паспорти й ідентифікаційні коди продавця та покупця;

— документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг із реєстру прав на нерухоме майно або державний акт);

— витяг із Державного земельного кадастру;

— звіт про експертну грошову оцінку ділянки.

Якщо продавець землі володіє земельною ділянкою понад три роки, її розміри не перевищують норми безоплатної передачі, а ця угода є першим за рік продажем нерухомості, то податок на доходи фізичної особи (ПДФО) та 1,5% військового збору (ВЗ) платити не треба. В іншому разі резиденту доведеться сплатити 5% ПДФО та 1,5% ВЗ від вартості земельної ділянки за договором. Якщо продавець землі не є резидентом, ставка ПДФО становить 18%.

Що це дасть?

Ще до того, як стало зрозуміло, що ринок землі принаймні в перші роки працюватиме з обмеженнями, у Світовому банку підрахували, що вільний продаж сільськогосподарської землі міг би дати Україні додаткові 1,6% приросту ВВП щороку. Але навіть попри те, що реформа в її чинному вигляді повільна, вона може принести до бюджетів різних рівнів близько 2 мільярдів доларів, вважає президент Київської школи економіки і радник керівника Офісу Президента Тимофій Милованов. У 

2019 році він просував земельну реформу ще як міністр економіки. «За нашими розрахунками (КШЕ), навіть такий варіант реформи в наступні роки додасть приблизно 2 мільярди доларів. Тобто близько 1,5% ВВП», — заявив він у травні цього року.

У Міністерстві аграрної політики дещо скромніші очікування. Керівник відомства Роман Лещенко називає земельну реформу «дуже м’якою, поетапною, без будь-яких різких рухів». Він стверджує, що «ми плавно рухаємося до того, щоб легалізувати та визнати нарешті право власності на землю», а економічний ефект «буде мінімальний». «Перші півроку це буде так званий підготовчий період. Інституційна підготовка, правозастосовна практика, нотаріуси, реєстри», — розповів міністр аграрно-промислового комплексу в інтерв’ю LB.ua.

У Нацбанку кажуть, що банки готові як кредитувати купівлю землі, так і видавати позики під її заставу, але потрібен час, щоб зрозуміти, як працюватиме ринок. «Певний час усім учасникам ринку — і тим, хто продає, і тим, хто купує, і банкам, що кредитуватимуть, — буде потрібен час, аби визначитися з ринковою ціною за вільного обігу земель», — зауважує перша заступниця керівника НБУ Катерина Рожкова.

Що думають люди?

Запровадження ринку землі в Україні було чи не найдовше очікуваною і чи не найбільш суперечливою реформою. Досі, згідно з різними опитуваннями, українці переважно негативно ставляться до ринку землі.

За результатами цьогорічного квітневого опитування соціологічної групи «Рейтинг», 77% українців вважають, що рішення про запровадження ринку мали б ухвалювати на всеукраїнському референдумі, а 64% з тих, хто взяв би в ньому участь і визначився з відповіддю, проголосували б проти.

За опитуванням, проведеним «Центром Разумкова» у листопаді 2020 року, понад три чверті українців взяли б участь у референдумі щодо ринку землі. І на ньому майже 70% проголосували б за подовження мораторію. Лише кожен четвертий висловився б за відкриття ринку.

Майже рік тому, у серпні 2020-го, фонд «Демократичні ініціативи» разом із соціологічною службою «Центру Разумкова» з’ясували, що 44% респондентів допускали купівлю-продаж землі. Проте серед них немає одностайності щодо умов її обігу. Українці не хочуть продавати іноземцям чи хочуть обмежити площу землі на продаж.

З іншого боку, майже стільки ж — 43% — опитаних упевнені, що земля в принципі не може бути об’єктом купівлі-продажу. Два роки тому, у червні 2019-го, принципово проти землі як товару була третина опитаних. Ще одне опитування, яке у 2017 році проводив Інститут аграрної економіки, показало, що серед власників земельних паїв хочуть продати їх близько 10%.

Земля, харчі й великі експортери

Український ринок сільгоспземлі відкривається саме тоді, коли ціни на харчі у світі сягають багаторічних максимумів. За даними Агенції ООН з питань харчів та сільського господарства (FAO), у травні цього року ціни на базові харчові продукти зросли майже на 40%. Це найвищі темпи росту цін за місяць від жовтня 2010 року.

Україна є великим аграрним експортером. А серед товарів, ціни на які на світових ринках зараз зростають найшвидше, саме те, що виробляють в Україні, — зерно, олія, цукор. Наша країна є одним із провідних експортерів зерна й найбільшим у світі виробником та експортером соняшникової олії. Усе це має такий вигляд, що великі аграрні експортери, які працюють в Україні, якраз і не зможуть купити землю щонайменше до 2024 року. Втім, як вважають оглядачі, більша частина української ріллі вже має своїх господарів, попри десятиріччя мораторіїв на її продаж. Ще одним фактором, що може зменшити потенційний ефект від відкриття ринку землі, є зміни клімату, через які родючі українські грунти перетворюються на пустелю, повідомляє bbc.com.